最新鮮 最深度 最權威的2016年黃岡市區樓市分析報告 [復制鏈接]

ami
2017
01/06
04:25
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    時光飛逝,轉眼又是一年。
    2016年,在市場分化的大格局中,面對防泡沫和去庫存,國內樓市一二線熱而三四線冷的結構性矛盾,讓很多購房者迷茫十足。
    2016年,在供給側改革的大背景下,市政府推出十條購房新政,市房管局與黃岡日報社聯袂主辦黃岡秋季房展會,市區去庫存收獲滿滿,樓市首次躍過100萬平方米銷售大關。
    從洪浪中穿越前行,從新政中感受溫馨,市區樓市跌宕起伏,勇創輝煌,書寫了一首激情跨越的新詩篇。

    政策:聚力去庫存


    2016年,可以說是樓市政策年。
    2015年末,中央經濟工作會議首次將房地產問題列為單獨任務,將“化解房地產庫存”作為重點要抓好的五大任務之一,去庫存從“分城施策”到“一城一策”。
    為了加大去庫存力度,來自國家部委的“政策包”密集出臺,地方政府也紛紛跟進,首付比例降低、央行降息、降低契稅、公積金新政等,條條利好樓市。尤其是進一步提高棚改貨幣化安置比例,這讓棚改成為去庫存的有力手段。但是伴隨著部分熱點城市樓市持續“高燒”,9月底起,新一輪房地產市場調控熱潮迅速興起,各種不同的限購政策出臺,企圖遏制房價過快上漲。
    與一二線城市過熱相比,三四線城市則冷清無比,去庫存尤為緊迫。
    4月13日,市政府結合我市實際,專門出臺《關于做好化解市區房地產庫存工作促進房地產市場平穩健康發展的通知》。這是我市全面貫徹落實中央經濟工作會議精神,積極有效化解房地產庫存工作的主動作為。
    新政從大力推行棚改貨幣化安置;積極推進住房制度改革;調整優化用地結構;加大住房公積金支持力度;開展形式多樣的房地產銷售活動;加大金融和稅收支持力度;支持農業轉移人口購房落戶;調整商品房預售資金監管比例;培育和發展房屋租賃市場等十個方面進行精準發力。



    最為引人注目的是,在市政府大力支持下,市房管局與黃岡日報社攜手舉辦2016年黃岡市秋季房展會。展會期間,政府首次給予首套普通住房財政補貼1.5%,個人房屋登記費全免,優惠期限一個月,即從9月23日起至10月22日止。這不僅吸引了各項目積極參與,更吸引了廣大購房者踴躍置業,成功地實現了政府去庫存目標。
    這次展會由于策劃周密,多方協力,共吸引40個單位參展,現場意向性預訂房源1030套,現場成交商品房316套,實現銷售面積3.3萬余平方米,實現銷售額近1.4億元,其三天成交量達到平時月均銷售量50%。此次活動成為了市區有史以來最大規模的一次房展盛會,較好地實現了政府、開發商和購房者多贏局面。



    在展會的直接推動下,市區全年商品房銷售有望突破100萬平方米大關,實現歷史性飛躍。市區商品住房庫存套數下降至8155套,庫存面積下降至89.25萬平方米,同比減少45.64%,庫存周期由年初的22個月縮短為11個月,處于合理的庫存水平。

    市場:發力創佳績


    “一年有四季,風光皆不同。”這是2016年黃岡市區樓市最真實的寫照。
    據黃岡市房地產市場信息網統計顯示,2016年,可謂是市區樓市有史以來銷售業績最好的一年。市區全年商品房銷售面積達到105.48萬平方米,實現銷售9756套,較上年分別增長15.35%和19.66%;每平方米成交均價4714.18元,較上年同期增長5.6%。市區住宅銷售面積95.91萬平方米,實現銷售8466套,每平方米成交均價4086.43元;市區商業銷售面積8.82萬平方米,實現銷售939套,每平方米成交均價5652.98元;其他銷售面積7500.72平方米,銷售351套,每平方米成交均價4403.13元。
    縱觀樓市,2016年整體走勢呈現一個“V”字型。尤其是3月份,市區月銷量刷新歷史,一舉達到1417套,突破12萬平方米,可謂放出“天量”。緊隨其后四、五兩個月,銷量均穩定在800套以上,市場看好。七、八兩個月份,受不動產登記和極端天氣等多種因素影響,其銷售最為慘淡,其中7月只銷售330套4.1萬平方米,8月也只在500多套6萬平方米徘徊。到了9月份,隨著2016年黃岡市秋季房展會的成功舉辦,銷量擴大至近10萬平方米,10月份再次刷新12萬平方米,整個四季度翹楚全年,銷售一舉突破30萬平方米,量價一路攀升,形勢喜人。



    從銷售排位來看,品質大盤去年“內外兼修”,著力產品創新和人性化細節,穩居銷售榜首。聯投國際城、升華·翡翠一品、碧桂園、萬景城、湖光月色、昆侖·東湖一號等六大項目設計超前,配套齊全,穩居市區銷售前列。環遺愛湖旁的升華·翡翠一品、湖光月色、昆侖·東湖一號、金家上城項目湖景優勢獨特,看房人氣最旺。白潭湖片區道路開通,周邊配套日漸有形,碧桂園獨享了青睞新區的客戶。

    從市場營銷來看,房展會成為拉動力最強的營銷活動,無論是大盤,還是一些小盤和尾盤,均實現較好的銷售業績。位于遺愛湖畔翠堤路的升華·翡翠城項目,耗資邀請知名影星李冰冰前來揭幕營銷中心,成為2016年樓市最熱門的話題。市區商鋪由于庫存量大,售價居高,同質同業,已逐漸成為市區樓市發展的最大“包袱”。
    從房價漲幅來看,2016年初,在庫存高企的背景下,各大開發商采取“開倉放糧”,在對外報價基礎上,多數樓盤每平方米優惠幅度達到300元左右。下半年,隨著升華·翡翠一品觀湖樓王的面市,每平方米售價沖高至6800元左右,一下子刺激市區房價上漲。到了年底,多數樓盤銷售均價上漲達到300元至500元,一線臨湖房價維持在5000元以上。
    業內人士分析認為,2016年市區樓市高歌猛進,內因與外因均起作用。從內因來講,主要緣于市政府強有力的去庫存新政,以及剛需置業的集中釋放;從外因來講,主要來自大城市持續熱銷的溢出效應,國家金融、稅務和公積金方面的綜合政策的傳導,加之二胎放開后所帶來的換房潮。

    展望:著力新突破
    冬去葉飄零,春來花自發。
    “政策信息的窗口、行業交流的平臺、百姓消費的顧問。”這是《黃岡日報·家園周刊》和《黃岡家園網》的辦刊辦網使命。
    近年來,本報記者均不同時段對市區樓市進行分析研判,多次證明,本報文章具有無與倫比的權威性和專業性。如2015年底推斷,“2016年市區樓市將迎來新一輪政策市,去庫存將會提升至前所未有的高度。”
    2016年7月撰文說,“利好居多的2016年,市區樓市一路走好,銷量再創歷史新高,似乎成了必然。” “同時提醒購房者果斷出手,不會有所遺憾。”
    去年底,中央經濟工作會議明確提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”。這一定調,將成為樓市新政策導向。


    2017年,國內樓市分化更為嚴重,政策趨勢漸明,一二線城市防泡沫,三四線城市去庫存,依然是其主旋律。
    專家認為,建立長效機制關鍵要解決內火,完善制度建設;針對市場分化的國情,去庫存與防風險并進,土地、金融、財稅、供給結構、房企調整等長效機制的建立,有望在2017年獲得新突破。


    黃岡市區樓市將往何處去?
    剛剛落幕的中共黃岡市第五次代表大會明確提出,聚力打造黃岡都市區,提高市區首位度和輻射帶動能力,圍繞對接大武漢,建設全省區域性中心城市,著力打造五大發展理念試驗區、產城融合集聚區、濱湖生態宜居區、體制創新示范區和“互聯網+”智慧城。這為黃岡城市崛起描繪了新藍圖。
    對于擁有750萬人口大市的黃岡而言,預計2016年黃岡城鎮化率為44.52%,盡管增速較快,但仍大步落后于全省其他市州。相對于房地產業而言,這里面隱藏著巨大的發展機遇,關鍵是怎么做文章。
    再看2016,市區階段性去庫存效果,有目共睹。但隨著當前樓市的熱銷,不少前期拿地開發商,2017年必將加快開發步伐,市區樓市恐怕又將面臨去庫存的壓力,或許這是黃岡房地產業發展的新常態。
    2017年,升華•翡翠城、碧桂園中央公館、萬達廣場、萬景萬家咀項目、紐賓凱商業廣場項目、中建三局項目均將陸續開建與上市,昆侖•東湖一號、升華•翡翠一品、聯投國際城、碧桂園、萬景城、湖光月色等大項目均將不斷加推,萬華廣場、九城新天地、金時代、鼎盛華城、東方明珠、帝景豪庭、香山湖畔等項目也將加大推售……大項目、大品牌、大品質、大營銷已勢不可擋,新一輪造勢與搶客潮蓄勢待發。
    我們應理性看到,伴隨著市委市政府著力做好“興城”大文章,黃岡整體區位優勢的日漸提升,市區綜合優勢的日漸彰顯,白潭湖片區的揚帆起航……尤其是市政府為增強市區人口吸引力,降低落戶門檻,在創業扶持、教育保障、社會保障、首套房置業等方面給予厚待,正吸引著八方來客落戶黃岡。面對新機遇,面向新常態,開發商應多看政策,理清思路,保持定力,找準方向,攜手做大做強黃岡房地產業蛋糕,互利共贏局面必將可以形成。
    知名財經評論家葉檀認為,對于年輕人來說,最好的地方是政策鼓勵,同時處于核心城市圈,市場經濟開始起飛的城市,這些城市就是你們的天堂。
    黃岡,或許就是廣大購房者最中意的選擇!
    記者:賀正文                 

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    小天天
    發表于: 2017-7-3 16:39:02 | 只看該作者

    哈哈,搶房啦,
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    發表于: 2017-7-4 18:12:50 | 只看該作者

    房價,哎~~~~
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    主題:23 | 回復:38

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